경제 : 부동산 정책 - 이광수 미래에셋대우 수석연구위원(요약)

부동산 정책 - 이광수 미래에셋 대우 수석 연구위원

7.10 부동산 대책은 세제를 강화하는 방안이다.

주택 보유에 대한 종합부동산세 인상으로 3 주택 이상 및 조정대상지역 2 주택 이상 과세표준 12~50억 일 때 기존 1.8% 에서 3.6%으로 상향했다.
(과세표준 = 시가 - 6억 평가비율 고려)

미국의 경우는 보유세를 1채만 가져도 시가의 1.3%를 내고 있다.
4억짜리 집일 경우 연간 500만 원이 세금이다.
서울은 1채 시가 16억 원일 경우 종부세 56만 원, 내년에는 215만 원 정도 되므로 증가율은 높은데, 재산세까지 합하면 4~500만 원이다.
미국에 비하면 세부담이 크지 않다.

그러나 1 주택자에게 가중되는 종부세 인상은 아니다.
주택 가격이 오르면 공시 가격도 올려야 한다.
정부가 우려를 반영해서 고령자에 대하여 종부세 감면하는 제도도 있기 때문에 단순하게 올랐다고 부담을 느껴야 하는가는 자세히 볼 필요가 있다.

발표된 종부세 세율 인상안에 따르면,
9억 2채를 가지고 있는 사람이 40억 1채를 가지고 있는 사람보다 종부세를 더 내는 구조인데, 과연 공정한 것인가 하는 말을 할 수 있다.
공정성을 말할 때 주택과 아파트의 차이도 있는 것이 현실이다.
이런 것들은 정치나 정책으로 풀어야 할 문제이다.

다주택자는 사회적으로 나쁜 영향을 미칠 수 있기 때문에, 집을 지어도 부족한 결과가 생기니 정부는 명확하게 세금에 대한 방향성을 제시하여 세금에 담겨있는 철학과 가치관을 보여주었으면 좋겠다. 물론 어떤 가치와 철학으로 정책을 세우고 있겠지만 국민들에게 잘 전달이 안 되는 것이 아쉽다.

양도소득세율 인상안은,
주택 보유에 대한 과세 강화
2년 미만 대폭 강화해서
1년 미만 40% → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%
2년 이상은 기본세율 적용한다.

단타의 주택 매수는 확실이 없어질 것으로 예상한다.
또한 다주택자의 중과세율을 인상하는데,
기본세율 금액에 따라 6~42%로 적용하고
2 주택자는 기본세율 +20% p, 3 주택자는 기본세율 +30% p를 적용한다.

이 정책은 2021년 6월 1일부터 적용되므로
매수자가 잔금을 이전에 완료하면 양도세 중과세와 보유세를 피할 수 있다.
이것은 네거티브적 인센티브로 생각된다.
정부가 빨리 팔면 양도세를 완화해 줄게 하면 시장은 어떻게 반응할까?

집값이 내릴 것 같은 심리가 있어야 집을 내놓고, 무주택자가 살만한 가격이 되어야 할까?
팔고 싶은 사람들이 많지 않을까?
정부가 세율을 강화하면, 주택 보유자는 2~3년 후에 바뀌겠지 하는 기대감을 갖는다.
인센티브로 시장을 움직여줘야 하는데, 과연 이 제도를 인센티브로 받을 것인가?

시장의 반응은 증여로 돌리고 있다.
단기적으로 예측하기는 어렵지만 정책은 필요했다고 본다.

행정수도 이전과 관련하여 세종시 집값이 급등하고 있다.
국민의 심리는 조급하고, 정책은 부재하다.
시장은 당장 어떤 제안을 요구하는데, 정부는 그린벨트 해제, 행정수도 등 미래를 얘기한다.

정부가 부동산 시장은 전쟁이라고 말해놓고, 다른 이야기를 하고 있나?
피해자들이 없으면 괜찮은데, 피해자들이 많이 생긴다.
지난 2년간 30대의 빚이 200조가 되었다.
정책이 잘못된 신호를 시장에 주면 안 되며,
특히 심리적으로 취약한 계층에 영향을 주면 안 된다.

7.10 대책에 세제 부분은 시장에 영향을 미칠 수 있다.
10년 이상 보유하면 공제율을 40%로 변경
이제는 보유뿐 아니라 실거주도 해야 한다.
실거주를 안 한다면 보유세를 인상하는 것을 고려해 볼 필요도 있다.
서울, 강남을 중심으로 갭 투자 비율이 증가하고 있다.
서울에 거주할 목적으로 집을 사는 것이 아닌 경우가 많다.

비싼 아파트 집주인은 외국에 사는 경우가 많다.
이민 가기 전에 집을 사는 것이 그들의 트렌드이다. 이민자는 양도세를 안 낸다는 절세효과를 이용한다.
이것은 공정성의 문제가 있다.

정책은 세제 강화가 목적이 아니라 시장 안정화가 목적이다.
그런데 안 되는 이유가 전 세계적으로 금리가 빠르게 내려가면서 수익률과 시중금리와 비교한다.
수익률을 낮추면 매물이 증가하며, 가격이 빠지려면 매물이 증가해야 한다.

그냥 놔두면 계속 가격이 올라갈 수 있다.
중앙정부가 참여하는 것은 당연한 것이다.
시장의 참여자는 정부, 기업, 가계이다. 특히 부동산 시장은 공급이 제한되어 있기 때문에 반드시 참여해야 한다. 전 세계 모든 나라가 참여하고 있다.
중요한 것은 정부가 참여를 잘하고 있는가 하는 것이다.
우리는 정부를 시장에서 빠지라고 할 것이 아니라 잘하고 있는가를 판단해야 한다.

집이 없는데 대출도 안 해주니 더 열 받게 된다.
30~40대는 매수하는데, 파는 사람들은 법인과 다주택자들이다.
만약 이게 고점인 것이라면...

강남의 일가가 46채 아파트를 가지고 있다가 임대사업자 규제로 파는데
사모펀드가 샀다. 주변 호가가 15억인데 10억에 팔았다.
매물이 증가하는데 받아줄 수 없으면 가격이 떨어진다.
갑자기 손절을 한 것이다. 매물이 나올 수도 있다는 것이다.

매물이 증가하는데 대출을 규제하여 사줄 사람이 없다면 가격이 떨어질 수도 있다는 것이다.
주택 매입은 변동성이 있고 시장이 안정되었을 때 사는 것이 낫다고 생각한다.

시장은 인센티브로 움직인다.
시장을 읽을 수 있는 정책이 필요하다.

그 방법에 대한 제안으로는
1. 투자수익률을 낮추는 정책이 필요하다.
2. 유통시장에 정부가 없기 때문이다. 정부는 집이 한 채도 없다. 주식시장은 연기금이 있다.
정부가 임대사업자들 물량을 받아주면 어떨까 싶다. 소프트랜딩 정책
3. 인센티브를 주어야 한다.
재건축에 청약물량을 정부가 청약해서 임대를 하든 분양을 하든 한다. 대신 무주택자에게 펀드를 가입하는 것이다. 정부가 참여하면 유통시장에 강력한 힘을 가져갈 수 있다.

참고 : 200723 최경영의 경제쇼 - 이광수 부동산 정책 참고

ps.
과연 집 없는 나는 언제 사야 할까 생각해 본다.
사는 사람 입장에서는 가격이 떨어진 또는 안정된 상태에서 사고 싶다.
조바심을 갖고 싶지는 않은데, 세상은 조바심을 갖게 만든다.